Geçen yıl 31863 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 7409 sayılı Kanunun 4. Maddesi ile 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’muza Geçici 1. Madde eklendi ve 11/06/2022 ile 01/07/2023 tarihleri arasında yenilenen konut kiraları için artış oranı yüzde 25 ile sınırlandı. Önceden bu artış TÜİK tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık değişim oranlarının ortalamasına göre yapılıyordu. Bu Geçici 1. Madde’nin uygulama süresi 15/07/2023 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan 7456 sayılı Kanunun Geçici 2. Maddesi ile 02/07/2023 ile 01/07/2024 tarihleri arasında da geçerliliğini koruyacak şekilde genişletildi.

Bu yazımızda amacımız kanun ile getirilen bu sınırlama çerçevesinde, kiracı ile kiraya verenin halihazırda karşı karşıya kaldığı ve gelecekte de karşı karşıya kalabileceği sorunlara değinmek ve hukuki açıdan ele almak.

Öncelikle, kiracı ve kiraya verenin ilgili hükmü esas alarak yüzde 25 oranında kira bedelinde artırım yapmaları halinde taraflar arasında bir anlaşmazlık olduğunu söylemek mümkün olmayacağı gibi ilgili hükme aykırılıkta mevcut olmadığından hukuki açıdan da bir uyuşmazlık ortaya çıkmaz. Lakin kiracının ilgili hükmü esas alıp kira bedelini yüzde 25 artırım yaparak ödemeye devam ettiği durumlarda, mülkiyet hakkının ihlal edildiğini ve rayiç bedelin altında kira geliri elde ettiğini düşünen kiraya verenin hukuki durumu ve başvurabileceği kanun yollarına değinmemiz gerekir. Şöyle ki  

Anayasamızın 35. Maddesi’nde mülkiyet hakkı konusunda “Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz” deniliyor. 13. Madde ise “Temel hak ve hürriyetler, özlerine dokunulmaksızın yalnızca Anayasanın ilgili maddelerinde belirtilen sebeplere bağlı olarak ve ancak kanunla sınırlanabilir. Bu sınırlamalar, Anayasanın sözüne ve ruhuna, demokratik toplum düzeninin ve lâik Cumhuriyetin gereklerine ve ölçülülük ilkesine aykırı olamaz” şeklinde Ölçülülük İlkesini düzenlemiştir.

 Anayasa Mahkemesi ‘sınırlamayı’ daha önce iptal etmişti

 2001 yılında kira artışlarına getirilen yüzde 10’luk benzer bir kanunî sınırlama ise Anayasa Mahkemesi tarafından 2001/303 Esas, 2001/333 Karar ve 19.07.2001 tarihli kararı ile iptal edilmişti.

Anayasa Mahkemesi, bu iptal kararında, tüketici fiyat endeksi üzerindeki kira artışlarının ekonomiye kötü etkisini gidermek için kira artışına genel sınırlama getirmenin Anayasaya aykırı olmadığını belirtmiş olsa da 2001 yılı için öngörülen yüzde 10 sınırının o yıl yaşanan ekonomik krizin etkisiyle yükselen enflasyonun çok altında kaldığı, böylece ‘kiracı ile kiralayan arasında bulunması gereken adil dengenin kiralayan aleyhine demokratik bir toplumda makul, kabul edilebilir olarak nitelendirilemeyecek biçimde bozulması sonucunu’ doğurduğu gerekçesi ile mülkiyet hakkının özüne yönelik ölçüsüz bir müdahale olduğu kanaatine varmıştı.

Kanımızca, bugünkü enflasyon oranlarının çok altında kalan geçici yüzde 25 kira artış sınırı da aynı gerekçelerle Anayasaya aykırıdır. Bu konuda henüz Anayasa Mahkemesi’ne yönelik bir girişim olmadı.

Peki kiraya veren mevcut yüzde 25’lik kira artışı hakkında ne yapabilir?

Türk Borçlar Kanunu Madde 344/III, “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.” hükmü dikkate alındığında kiraya veren, beş yılı dolduran kiracılara karşı Kira Bedelinin Tespiti davası açabilme imkânına sahip.

Yine Türk Borçlar Kanunu Madde 352/I “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir” hükmü uyarınca kiraya veren, yazılı tahliye taahhütlerini icraya koyarak tahliye sağlayabilir.

Yukarıda atıf yapılan kanun maddelerindeki şartlara haiz olunmaması durumunda ise kiraya verenin ne yazık ki ancak ve ancak kiracının kira bedelini zamanında ödememesi ve işbu hususu iki haklı ihtar ile kanıtlaması durumunda tahliye davası açabilme imkânı bulunmaktadır.

 Yüzde 25 sınırı varken daha yüksek artış yapmanın riskleri

Son olarak kiracı ve kiraya verenin ilgili geçici maddelere aykırı şekilde, yani yüzde 25’lik orandan daha fazla bir oranda artırım yapılması hususunda anlaşması halini ele almakta fayda görmekteyiz.  Çünkü her ne kadar belirli süre uygulama alanı bulacağı belirtilse de Geçici 2. Madde’nin ve Geçici 1. Madde’nin etkileri sonraki yıllara da sirayet edebilir. Özellikle kira sözleşmesinin TBK Madde 347/I’de yer alan ve kiracı bildirimde bulunmadıkça onuncu yılı izleyen uzama yılının sonuna kadar devam edebileceği kuralı dikkate alındığında; geçici maddelere aykırılık sebebi ile iadesi gereken kira bedeli toplamı ciddi meblağlara ulaşacaktır.

Şöyle ki emredici hükme aykırı şekilde kiraya veren ve kiracı tarafından kabul edilen yüzde 25’ten daha yüksek oranda artışlar halinde bir konut kirasında kiranın 2022 Ekim ayında 10.000 TL olduğunu, geçici maddedeki artışla beraber 12.500 TL olması gerekirken, tarafların anlaşması sonucunda 15.000 TL olarak belirlendiğini varsayalım. 2023 yılındaki TÜFE oranının yüzde 50 ve 2024 yılında yüzde 40 olduğunu düşünerek tarafların bu yıllarda artışı TÜFE’ye göre yaptığını kabul edelim. Şu halde, 2023 yılında kira bedeli 22.500 TL ve 2024 yılında da 31.500 TL olur. Lakin, ilgili kanun maddelerinde de belirtildiği üzere; kira bedelleri kanun koyucunun belirlediği sınırın üzerinde bir oranda arttırıldığı için değiştirilmiş kısmî hükümsüzlük yaptırımına tabidir ve kanunda öngörülen oran üzerindeki anlaşmalar bu kısım yönünden kesin olarak hükümsüzdür.

Kanun koyucunun belirlediği sınır dikkate alınarak yapılan hesaplama ile kira bedellerinin aslında 2022 yılında 12.500 TL, 2023 yılında 15.625 TL ve 2024 yılında da 19.531,25 TL olması gerekir. Bu sebeple toplamda fazla ödenen tutarın iadesi gündeme gelebilir. Yani kiracı, kural olarak fazla ödediği bedeli sözleşmesel bir taleple geri isteyebilir. Böyle bir durumda kiracıyla kanuni sınırın üzerinde bir oranda anlaşılsa dahi ileride kiraya veren kendisine karşı kiracı tarafından açılacak bir dava sonucunda ciddi tutarda faiz ile birlikte geri ödeme yapmak zorunda kalabilir. TMK Madde 2/II uyarınca kiracının geçersizliği ileri sürerek ödemiş olduğu fazla kira bedellerini talep etmesinin somut olayın özelliklerine göre hakkın kötüye kullanılması niteliği taşıyabileceğini de unutmamak gerekir. Yine de kiraya veren için risk büyük görünüyor.