Konut üretimi artmadıkça fiyatlar el yakmaya devam edecek

İstanbul İnşaatçılar Derneği (İNDER) tarafından hazırlanan ‘Yol Haritası’nı kamuoyu ile paylaşan Yönetim Kurulu Başkanı Nazmi Durbakayım, depreme dayanıklı konut üretilmesinin bir mühendislik işi olduğunun altını çizdi. Durbakayım; “Güvenli bina inşa edilmesi için mühendislik bilgisi temel şarttır. Deprem riski taşıyan her yapı boşaltılmalıdır. Şartlara uygun olmayan inşaat projelerini tasdik edenleri, kontrol edenleri ve bu inşaatlara iskan verenleri , sebep oldukları felaketlerden dolayı kanunlarımıza ve Allah’a havale ediyoruz” dedi

‘Zor bir yıl geçireceğiz’

Konut arzından, konut edinilmesine kadar birçok noktada zorluklar olduğunu hatırlatan Başkan Durbakayım sektörün içinde bulunduğu durumu şu sözlerle özetledi: 
“Konut kredi faizlerinin yükselmesi, maliyetlerin her gün değişmesi, konut üretiminin ana hammaddesi olan arsa girdisinin tükenmesi, alım gücünün düşmesi, tasarruf sahiplerinin hızlı nakde dönüşebilen yatırım araçlarına yönelmesi gibi etkenleri konut üretimindeki düşüş nedeni olarak söylemek mümkün. Bozulan arz talep dengesinin fiyatlar üzerinde baskı oluşturarak konut fiyatlarının hızla artmasına neden olabilir. Yeni proje yapılmadığı sürece; hem arzın azalmasından kaynaklanan fiyat artışı hem de hammadde maliyetlerindeki artışın eklenmesiyle birlikte konut fiyatları kısaca el yakacaktır. Daha da kötüsü yeni proje üretimi olmadığı için sektör daha da zayıflayacaktır. Türkiye ekonomisine sağladığı istihdam ve vergi gibi katma değerleri azalacaktır.

Diğer tarafta; konut üretiminin yavaşlaması, hem üretici hem de tüketici açısından iki önemli tehlikenin habercisidir. Konut üretiminin olmaması/gerilemesi sektör kaynaklarının azalması, çarkların dönmemesi anlamına gelir. Bu süreci maalesef mevcut projelerde yavaşlama ve -daha da kötüsü- iflaslar takip edebilir.
Sözün özü; sektördeki bu sürecin devamında enflasyonist bir baskı oluşacaktır. Gerek 1. El gerekse 2. El satışlar devam ederken arzın yani konut üretiminin azalması, metrekare birim fiyatlarının hızla artmasına sebep olacaktır. Azalan arzın fiyatları yükseleceğini de unutmamak gerekir. Bilindiği gibi son üç yılda, sektörde her geçen gün daha az arz oldu. Söz konusu projelerin hepsi eski maliyetlerle yapıldığı için fiyatları çok az arttı. Konut üreticilerinin elinde eski maliyetli konut kalmadığı için yeni imalatlar yeni rakamlarla oluşuyor. Bunlara ek olarak yeni ekonomi yönetiminin enflasyonla mücadele ederken faizlerde bir miktar artış olacağı öngörülüyor. Faiz artışının reel ekonomiye artısını ve eksisini yakından takip ediyoruz."

İNDER Başkanı Nazmi Durbakayım düşük maliyetli konut üretimi için de şu önerilerde bulundu: 

"Düşük fiyatlı konut üretimi için TOKİ ve Emlak Konut GYO’nun sosyal konut hamlesine ek olarak alternatif ve destekleyici çözümler olabilir. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı veya TOKİ vasıtasıyla kamulaştırma bedelleri sıfır veya sıfıra yakın olan arazilerin özel sektöre tahsisi, konut üretiminin en büyük maliyet kalemlerinden biri olan arsa bedelini en düşük seviyeye çekebilir. Bu yöntemle üretilen arazilerdeki konut fiyatlarının sürekli olarak makul seviyelerde kalabilmesi için arazinin çıplak mülkiyet hakkının devlet uhdesinde kalması, üst hakların satılması şeklinde bir yöntem geliştirilebilir. Ayrıca bu yöntemle gerçekleştirilecek projelerdeki konutların erişilebilir fiyatta olması için vergi ve harç muafiyetler gibi avantajlar devreye sokulabilir.
Üst kullanım haklarının satılması yöntemiyle gerçekleştirilecek sosyal konut projelerindeki; planlama bedelleri dahil yapılacak her türlü alt yapının, donatı alanlarında yapılacak her türlü kamu binalarının, ticari alanların; kamuya yük olmaması gerekir. Bu kapsamdaki inşaatların da 30-40 yılı kapsayan periyodlarda yap – işlet - devret modelleri ile yapı müteahhitlerine yaptırılabilir."

‘RANT GELİRİ DEVLET KASASINA GİRMELİ’
“Hazine arazilerine yapılacak bu tarz sosyal konutların ileride sebepsiz zenginleşmeye yol açmaması gerekir” Hazine arazilerinin satılmasından ziyade üst hakkının 30-40 yıl gibi uzun süreli yap-kullan -devret şeklinde bedelsiz veya cüzi bir bedel ile kullandırılmasının hem devlete hem de vatandaşa fayda sağlar. Söz konusu devlet arazilerinin üst kullanım hakkının bu şekilde değerlendirilmesiyle birlikte potansiyel rant gelirinin devlet kasasında kalır.
Bu süreçte konut alıcılarının da getiri sağlayabileceği gibi, “sadece üst hakların satın alınması veya satılmasıyla konut sahiplerinin tasarruf hakları da korumaya alınabilir”